行業(yè)信息 有人辭官歸故里有人漏夜登科場(chǎng)。在樓市調(diào)控持續(xù)加碼融資監(jiān)管不斷趨嚴(yán)的大背景下大小房企撕裂的鏡像正在真實(shí)上演。
隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期房企出售項(xiàng)目的數(shù)量在今年明顯增多。業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示2017年房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)出售相關(guān)動(dòng)態(tài)為387條而2018年僅110月房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)就達(dá)到了473條。
一方買(mǎi)一方賣(mài)房企并購(gòu)存在的前提是并購(gòu)雙方面臨的不同境遇和經(jīng)營(yíng)策略。在這場(chǎng)饕餮盛宴中行業(yè)巨頭們?cè)谝?guī)模的道路上越走越遠(yuǎn)。萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在11月30日媒體交流會(huì)上透露目前來(lái)尋求與萬(wàn)科合作的企業(yè)明顯增多。言下之意作為行業(yè)龍頭萬(wàn)科在并購(gòu)市場(chǎng)擁有更多話語(yǔ)權(quán)。
而被并購(gòu)方則在復(fù)雜艱難的處境中尋求生存空間。11月23日招商蛇口發(fā)布公告表示通過(guò)公開(kāi)掛牌方式引入中集集團(tuán)(000039,股吧)四家子公司作為股權(quán)增資項(xiàng)目的最終投資方。成交價(jià)格合計(jì)約為63.20億元。四天后的11月27日華僑城亞洲表示擬8.3億元出售西安樓盤(pán)長(zhǎng)安國(guó)際中心辦公大樓 。
上述公司并非是命懸一線的中小房企對(duì)于他們而言出售部分項(xiàng)目可能僅是為了加速周轉(zhuǎn)。而對(duì)于許多中小型房企而言出售項(xiàng)目則是關(guān)乎生死的抉擇。
同策研究院總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升過(guò)去是大魚(yú)吃小魚(yú)最近兩三年是快魚(yú)吃慢魚(yú)未來(lái)還將會(huì)出現(xiàn)大魚(yú)吃大魚(yú)的場(chǎng)面。
賣(mài)項(xiàng)目求存
11月27日華僑城亞洲發(fā)布公告稱(chēng)其間接全資附屬公司西安華僑城置地?cái)M經(jīng)由北京樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)交易所以掛牌出讓方式出售西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際中心2號(hào)樓四座辦公大樓以及120個(gè)停車(chē)位標(biāo)的資產(chǎn)底價(jià)為8.3億元。
華僑城亞洲方面表示潛在出售事項(xiàng)將能有效盤(pán)活集團(tuán)現(xiàn)有資產(chǎn)為集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)及任何日后投資機(jī)遇提供資金。截至目前華僑城集團(tuán)在今年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓將近20家子公司股權(quán)及資產(chǎn)包數(shù)量遠(yuǎn)超去年。
這并非孤例在經(jīng)過(guò)了將近三個(gè)月的公開(kāi)掛牌后招商蛇口63.20億股權(quán)增資項(xiàng)目有了新進(jìn)展。11月23日晚間招商蛇口發(fā)布公告稱(chēng)將引入中集集團(tuán)四家子公司作為股權(quán)增資項(xiàng)目的最終投資方。
如果說(shuō)上述大中型房企通過(guò)出售房地產(chǎn)項(xiàng)目按下了激進(jìn)擴(kuò)張的暫停鍵以緩解一時(shí)之急。那么對(duì)在經(jīng)營(yíng)能力、現(xiàn)金流、融資能力等方面都處于全面劣勢(shì)的中小房企而言其出售股權(quán)更像是打響一場(chǎng)關(guān)于生存的保衛(wèi)戰(zhàn)。
在這場(chǎng)戰(zhàn)役中不同類(lèi)型的企業(yè)擁有不同的命運(yùn)。事實(shí)上那些有著核心變現(xiàn)資源的房企通常更有底氣選擇和中大型房企合作開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式尋求夾縫生存的可能其中云南城投(600239,股吧)置業(yè)有限公司下稱(chēng)“云南城投”便是典型案例。
9月12日晚云南城投公告稱(chēng)將大理樓盤(pán)滿江康旅投資有限公司下稱(chēng)“滿江康旅”80%的股權(quán)以5.37億元轉(zhuǎn)讓給昆明樓盤(pán)萬(wàn)洱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。這筆交易對(duì)滿江康旅至關(guān)重要從今年1月成立至4月30日期間滿江康旅的營(yíng)業(yè)收入為0凈利潤(rùn)為-3.14萬(wàn)元而云南城投在今年上半年凈利潤(rùn)則為-1.84億元。5.37億元的股權(quán)售賣(mài)收入或?qū)椭腹緝衾麧?rùn)扭虧為盈。
進(jìn)入下半年以來(lái)通過(guò)數(shù)次資產(chǎn)運(yùn)作云南城投出讓了旗下多個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。8月3日公告擬轉(zhuǎn)讓云南城投天堂島置業(yè)有限公司90%股權(quán)9月3日宣布擬出售下屬子公司七彩云南城市建設(shè)投資有限公司59.5%股權(quán)。10 月30日擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓持有的西雙版納云城置業(yè)有限公司85%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后公司持有版納云城 10.24%股權(quán)。
接近該公司的人士向時(shí)代周報(bào)記者透露作為云南市場(chǎng)的“地頭蛇”云南城投擁有強(qiáng)大的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)能力因此有著不少優(yōu)質(zhì)土地資源而城投背景也使得其成為大房企愿意合作的對(duì)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)浪潮洶涌而至的背景之下這些資源的變現(xiàn)能力起到了重要作用。雖然將項(xiàng)目的操盤(pán)權(quán)讓出但云南城投在部分項(xiàng)目中仍舊保留了一定比例的股權(quán)同樣可以獲得收益并為公司的下一步發(fā)展提供資金支持。
而另一些企業(yè)通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)完成去地產(chǎn)化進(jìn)而轉(zhuǎn)型發(fā)展尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。
9月29日嘉凱城(000918,股吧)發(fā)布公告顯示公司及其子公司擬以整體掛牌起始價(jià)不低于審計(jì)凈資產(chǎn)3.55億元的價(jià)格公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓5個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)包。目的是為了公司進(jìn)一步加快存量去化、增強(qiáng)流動(dòng)性有利于公司集中精力發(fā)展第二主業(yè)。
早在2016年中航地產(chǎn)(000043,股吧)就實(shí)施了重大資產(chǎn)出售向保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司兩家全資子公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債。從2018年6月1日起中航地產(chǎn)將證券簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“中航善達(dá)”。并表示未來(lái)將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中天金融(原中天城投(000540,股吧))也在3月9日也表示將以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)投向金融行業(yè)。
然而轉(zhuǎn)型發(fā)展也并非易事新業(yè)務(wù)的發(fā)展往往也需要經(jīng)歷陣痛期實(shí)現(xiàn)盈利需要時(shí)間。
幸運(yùn)的公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)以及轉(zhuǎn)型的方式夾縫求生也有部分房企則需要接受消失的命運(yùn)。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示僅11月欲賣(mài)股加速離場(chǎng)的中小房企就增加到了11家遠(yuǎn)超前幾個(gè)月。其中沈陽(yáng)德信利和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)將以1元價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓。
無(wú)獨(dú)有偶另一則公開(kāi)披露信息顯示天津樓盤(pán)凱華奎恩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4563萬(wàn)元。
這些企業(yè)均面臨資金鏈斷裂的困境。截至2018年10月31日沈陽(yáng)德信利和房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)僅為153.69萬(wàn)元總負(fù)債卻高達(dá)4423萬(wàn)元。天津凱華奎恩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司凈利潤(rùn)為-235.44萬(wàn)元總負(fù)債為34037萬(wàn)元。
頭部房企逆勢(shì)擴(kuò)張
與中小地產(chǎn)商無(wú)以為繼的局面相對(duì)應(yīng)的是這一輪的樓市洗牌中擁有實(shí)力的龍頭房企正在持續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。作為并購(gòu)?fù)踅衲?0月29日融創(chuàng)中國(guó)公告表示出資收購(gòu)萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司總對(duì)價(jià)約為62.81億元。
繼今年10月收購(gòu)華夏幸福(600340,股吧)等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之后萬(wàn)科11月再次出手先后斥資10.35億元以及3.55億元分別接手海航地產(chǎn)資產(chǎn)、嘉凱城旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
對(duì)于市場(chǎng)上涌現(xiàn)出的并購(gòu)熱潮張宏偉認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整期往往是大企業(yè)尋求擴(kuò)張的最好時(shí)機(jī)與直接通過(guò)招拍掛方式從地方政府手中獲得土地相比通過(guò)并購(gòu)獲得的土地成本往往會(huì)更低項(xiàng)目性?xún)r(jià)比高。
據(jù)媒體報(bào)道嘉凱城旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目綜合樓面價(jià)為5300元/平方米低于萬(wàn)科今年前10個(gè)月綜合拿地成本。
事實(shí)上通過(guò)股權(quán)收購(gòu)還能夠幫助企業(yè)縮短開(kāi)發(fā)周期加快項(xiàng)目入市銷(xiāo)售的進(jìn)程以實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模和業(yè)績(jī)擴(kuò)張。
2017年6月萬(wàn)科入股云南城投華商之家投資開(kāi)發(fā)有限公司參與開(kāi)發(fā)撫仙湖國(guó)際旅游度假區(qū)。在接手一年多的時(shí)間內(nèi)萬(wàn)科工作人員向記者表示該項(xiàng)目已經(jīng)售出了將近1000套住宅。
并購(gòu)還能幫助企業(yè)迅速占領(lǐng)新市場(chǎng)。通過(guò)收購(gòu)嘉凱城項(xiàng)目萬(wàn)科對(duì)華東的布局加注了籌碼而對(duì)華夏幸福環(huán)京地段項(xiàng)目的收購(gòu)萬(wàn)科的華北市場(chǎng)得以擴(kuò)張。
“未來(lái)房企并購(gòu)數(shù)量肯定會(huì)越來(lái)越多明年上半年是企業(yè)資金壓力最大的時(shí)候許多小型房企或?qū)⒚媾R資金鏈斷的局面過(guò)去加杠桿加得比較足的企業(yè)會(huì)通過(guò)出售項(xiàng)目來(lái)保證現(xiàn)金流安全。”張宏偉向記者表示。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也向時(shí)代周報(bào)記者指出企業(yè)并購(gòu)最好時(shí)間就是行業(yè)深冬以及春天來(lái)臨前夕目前行業(yè)還處于初冬明年將會(huì)是企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)的最好時(shí)機(jī)。
對(duì)于龍頭房企而言除了通過(guò)并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張之外還能通過(guò)并購(gòu)貸款來(lái)拓展新的融資途徑。
“一般來(lái)講并購(gòu)貸款的貸款人是并購(gòu)發(fā)起人其信用評(píng)級(jí)更高、可抵押的資產(chǎn)更加充裕因此并購(gòu)貸的融資成本一般是較低的?！?蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任黃志龍向時(shí)代周報(bào)記者表示。
